Транслировать эту RSS ленту на своем сайтеДоказано: ипотека на улучшение жилищных условий выгодна в любое время
Сегодня, когда пресса пестрит заголовками в стиле "ипотека становится недоступной", следует не придаваться панике, а улучшать свои жилищные условия. Специалисты ипотечной компании "УНИКОМ" считают, что есть ситуации, на которые трудности с ипотечным кредитованием повлиять не могут. Одной из таких ситуаций как раз и являются сделки по улучшению жилищных условий. Схема таких сделок проста: лицо, желающее улучшить свои жилищные условия, продает имеющееся жилье, использует полученные деньги в качестве первоначального взноса и получает с помощью ипотеки недостоющую сумму, необходимую для покупки более нового, лучшего жилья. В целом, процесс проведения такой сделки не отличается от обычной ипотечной сделки. Главный плюс таких сделок в том, что они происходят одновременно, и соответственно риск резкого падения или роста цен на жилье сводится к нулю.
Чтобы не быть голословными, рассмотрим следующую схему.
Из данной схемы видно, что первоначальный взнос по кредиту равен сумме, получаемой от продажи собственного жилья.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда цена на недвижимость меняется.
Есть небольшая квартира в собственности, и есть еще одна квартира большего размера, которую Вы хотите приобрести, но Вам не хватает для этого некоторой суммы. Поскольку эти квартиры находятся на одном рынке недвижимости, на них будут влиять одни и те же факторы. Следовательно, изменения цены будут происходит пропорционально. Увеличение цены или уменьшение стоимости квартир будут происходить равномерно и в одно и тоже время.
Что будет происходить с размером кредита?
Оценка квартир, участвующих в сделке, будет производится в один и тот же момент времени. В условиях одинакового изменения цены на имеющееся и желаемое жилье человеку всегда будет недоставать одной и той же суммы денег – суммы кредита.
То есть, учулшение жилищных условий с помощью ипотечного кредита одинаково выгодно при любых ситуациях на рынке. Подорожание недвижимости или падение цен на нее будут приводить только к одному – изменяться будет стоимость собственного жилья, а жилье на рынке всегда будет изменяться пропорционально, т.к. оно находится в таких же условиях. Поэтому при любом тренде на рынке недвижимости - падении или росте - Вам всегда будет не хватать одинаковой суммы кредита. Учитывая изменения, происходящие на рынке ипотечного кредитования, можно говорить только об одном – кредит лучше получать сейчас. Процентные ставки по кредиту могут возрасти еще больше. В случае, если через 1-2 года процентные ставки по кредитам опустятся, всегда можно будет рефинансировать (перекредитовать) ипотечный кредит. Сделать это можно будет как самостоятельно, так и с помощью специалистов.
Материал подготовлен аналитическим отделом
ипотечной компании "УНИКОМ"
Обсудить материал на ипотечном форуме...Советы юриста. Ипотечное страхование
В данной публикации Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР" продолжает обобщать вопросы, задаваемые посетителями нашего сайта. На этот раз речь пойдет об ипотечном страховании, т.е. тех вопросах, с которыми сталкиваются получающие ипотечный кредит люди.
1. Скажите, страхование жизни при ипотеке сейчас обязательное? Смогу ли я получить кредит без оформления страховки, или же на это рассчитывать не придётся?
Законодательством Российской Федерации предусмотрено обязательное страхование только одного ипотечного риска — риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула — тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора, не менее активное обсуждение этого вопроса идет и в интернете. Роспотребнадзор даже рекомендовал Российской ассоциации банков не навязывать страхование жизни и потери трудоспособности гражданам. Подробнее об этом Вы можете прочитать в публикации "Ипотека и страхование".
Кредит без страхования тех ипотечных рисков, которые банк считает обязательными, не выдадут. Страхование рисков осуществляется перед выдачей кредита, т.ч. банк вполне может контролировать этот вопрос.
Почему банки настаивают на кредитовании нескольких рисков? Дело в том, что выдавая ипотечные кредиты в России, банки привлекают денежные средства как внутри страны, так и за ее пределами. Инвесторы, предоставляя деньги, могут выдвигать условия о том, какого рода кредитами должны быть обеспечены эти деньги. Такие требования могут выдвигаться и к количеству застрахованных рисков. Поэтому банки так настойчиво предлагают страховать дополнительные и необязательные виды страхования. Без страхования необходимых рисков банк может остаться без денег, т.к. он не сможет их привлекать.
2. В каких случаях страховка будет выплачена в полном объеме?
Для начала стоит определиться, что такое полный объем. Обычно при использовании стандартного страхования ипотечных рисков, страховка осуществляется на сумму кредита, увеличенную на 10% от размера кредита (110 % суммы кредита). Если заемщик хочет застраховать любые другие или такие же риски, на сумму полной стоимости квартиры или в другом размере он может сделать это самостоятельно. Таким образом, при использовании стандартного кредитования и наступлении страхового случая, страховая компания производит выплату в размере соответствующем возникшему ущербу у кредитора. Получателем выплат по такого рода страховке будет залогодержатель – банк.
Конкретные случаи, когда производится полная выплата должны быть определены в договоре страхования или Правилах страхования. К примеру, если застрахованный дом полностью сгорит – страховка должна быть выплачена в полном размере – 100% задолженности по кредиту. Такая выплата приведет к погашению кредита. Заемщик потеряв дом, не останется должником банку.
3. Я не знаю как поступить — страховать или не страховать свою жизнь при взятии кредита. Подскажите, в чем преимущества страхования?
Для начала Вам надо определиться с вопросом о том, является ли данный вид страхования обязательным по той ипотечной программе, которая вами выбрана. Если он является обязательным – ваш выбор определен. Будете получать кредит, только если застрахуете эти риски. Если этот вид страхования не обязательный – решайте сами, но я бы рекомендовал застраховать эти риски. Дело в том, что при внезапной болезни человек может потерять трудоспособность на достаточно длительный период. За это время ему не обязательно будет выплачиваться полный заработок. Страхование этого риска позволит избежать ситуации, когда человек потерявший трудоспособность вынужден будет искать деньги не только на медицинские услуги, но и на ежемесячные платежи по ипотеке.
4. Мы два года назад взяли ипотечный кредит, застраховали жизнь и имущество. Кредит оформлен на меня, жена не является ни поручителем, ни созаемщиком. Скажите, кто будет выплачивать кредит, если я умру? Могут ли жену выселить?
Дело в том, что жизнь ипотечного заемщика в большинстве случаев страхуется. Поэтому если жизнь заемщика была застрахована, а причина его смерти признается страховым случаем, то страховая компания обязана будет совершить платеж в пользу банка — залогодержателя, который погасит сумму задолженности данного заемщика. Погашение задолженности по кредиту приведет к снятию обременения и получению наследниками необремененной ипотекой квартиры. Однако следует учитывать и тот факт, что смерть наследодателя может быть и не признана страховым случаем или выплата может не покрыть полностью ипотечный кредит. Поэтому до окончательного решения вопроса со страховой выплатой наследникам лучше платить за наследодателя по кредиту по согласованию с банком. По закону наследуется не только имущество, но и долги. Если смерть наследодателя не будет признана страховым случаем, квартира может быть унаследована вместе с обязанностями по ипотечному кредиту. Наследники должны будут продолжать выплачивать кредит до полного его погашения. Документы по ипотечному кредиту будут переоформлены банком на основании свидетельства о наследстве, выдаваемого нотариусом. По закону, отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, поэтому наследники могут отказаться от принятия квартиры только отказавшись и от другого наследуемого имущества. Оформив наследство, они могут принять решение и о продаже квартиры с выплатой банку всего причитающегося из полученной от продажи суммы. Далее в публикации "Если вы получили в наследство квартиру"
Учитывая положения семейного кодекса и в случае отсутствия брачного договора, изменяющего законный режим имущества супругов, супруга вправе будет получить? долю квартиры и плюс долю, соответствующую доле от второй половины квартиры, поделенной на общее количество ваших наследников.
При этом стоит учитывать то, что квартира может наследоваться со всеми долгами и если ваша жена или другие наследники не будут в состоянии выплачивать кредит их в судебном порядке вполне могут выселить.
5. Как осуществляются платежи по страховке при ипотечном кредитовании и с какой периодичностью?
Обычно платежи осуществляются один раз в год. Платежи осуществляются банковским переводом или напрямую в отделении страховщика. Возможно принятие денег от имени страховой компании партнерами этой страховой компании.
6. Подскажите, пожалуйста, являются ли беременность и роды страховым случаем, так как это общая временная нетрудоспособность?
Потеря трудоспособности в результате родов может являться страховым случаем, однако о об этом надо говорить исходя из конкретного договора страхования и правил страхования.
7. Мы взяли ипотечный кредит в мае 2007 года, а уже в августе 2008 года половину кредита погасили. Страховая компания не сделала перерасчет платежа, хотя наш долг уменьшился почти в два раза. Это правильно?
Дело в том, что платежи по страховке обычно производятся ежегодно, в том месяце, когда Вы заключали кредитный договор. Поскольку в мае 2007 году Вы произвели первый платеж, второй платеж Вы должны были произвести в мае 2008. Это означает, что в августе 2008 года весь 2008 год был уже оплачен. Перерасчет будет сделан в мае 2009 года, когда Вы будете оплачивать новый – 2009 год. Если Вы хотите получить переплаченную в 2008 году сумму, необходимо смотреть на этот счет ваш договор страхования.
8. Какие виды ипотечного страхования существуют?
Обычно ипотечными видами страхования считаются следующие:
Страхование объекта недвижимости
Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения и других стихийных бедствий, техногенных катастроф. Возможны случаи кражи имущества из квартиры, однако эти риски предусматриваются не всеми договорами страхования. Стандартная страховка по ипотечному кредиту распространяется только на целостность объекта, его стен, перекрытий и т.д. На протяжении всего срока кредита заемщик и объект недвижимости могут пережить различные ситуации, но выходить из них нужно всегда с успехом, в том числе и с использованием услуг страховой компании. Защитить себя от всех этих неприятностей заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем залогодержатель. Кредитная организация страхует чаще всего лишь суммы кредита, в интересах заемщика страховать полную стоимость объекта недвижимости, чтобы в случае наступления страхового случая полностью компенсировать понесенные убытки.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика
На протяжении всего срока кредита с заемщиком могут происходить различные неприятные ситуации, такие как: болезнь, получение травм, частичная или полная потеря трудоспособности и, наконец, смерть. Застраховаться от этих неприятных моментов заемщик просто обязан, т.к. если подобные ситуации произойдут, заемщик может лишиться возможности зарабатывать деньги на какой-то период. Финансовая нагрузка на его бюджет увеличится – ему надо будет заниматься восстановлением здоровья, а обязательства по взятому ипотечному кредиту никуда не исчезнут. Поэтому при ипотечном кредитовании кредитор не может не интересоваться жизнью заемщика, состоянием его здоровья, уровнем трудоспособности, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по ипотечному кредиту. Отсутствие страхования этих рисков предполагает наличие у заемщика финансового ресурса, который он может использовать на период болезни или временной потери трудоспособности. Этот ресурс должен быть достаточным для содержания самого себя, оплаты расходов на восстановление здоровья и оплаты расходов по ипотечному кредиту. В противном случае к заемщику могут быть применены штрафные санкции.
Страхование титула
Страхованием титула называют риск утраты права на собственность в результате возникновения претензии на право собственности со стороны третьих лиц. Эта часть страхования является достаточно важной, но не так часто используемой по сравнению с первыми двумя видами страхования. Страхование титула минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую безопасность сделки. Хотя этот вид страхования не позволит вернуть объект недвижимости, он позволяет защитить свои финансовые вложения в эту недвижимость. Выбор определенного вида объекта недвижимости (первичное оно или вторичное) не защищает от риска потери права собственности, так как строительная компания теоретически может продать одно и тоже помещение нескольким лицам.
9. По каким критериям выбирать страховую компанию, на что ссылаться?
Несмотря на сильные возражения Роспотребнадзора и Федеральной антимонопольной службы практика «аккредитации» страховых компаний при банках сохраняется. Поэтому выбор страховой компании может быть ограничен еще при выборе ипотечной программы.
Сравнивая предложения по страхованию, необходимо учитывать и список страховых случаев, т.е. случаев, при наступлении которых будет производиться выплата. В одном договоре страхуются только стены, а в другом может страховаться и содержимое квартиры. Так же могут отличаться и списки заболеваний, при которых выплачивается денежная сумма. Следовательно, заемщик, несущий бремя кредита, в одном случае может просто решить свои вопросы со страховой компанией, а в другом может встать перед необходимостью срочного изыскания денежных средств на ремонт или лечение.
Страховая компания должна быть надежна, стабильна и иметь хорошую филиальную сеть. Если вас не будет устраивать страховая компания, ее можно будет сменить по согласованию с банком (заклогодержателем). Учитывая практику «аккредитации» страховых компаний при банках, вряд ли банк станет рекомендовать ненадежную страховую компанию.
10. Какие документы понадобятся для страхования?
Обычно сама процедура страхования происходит в несколько этапов. На первом этапе заемщиком или его доверенным лицом в страховую компанию предоставляются следующие документы:
- Заявление с указанием параметров страхуемого объекта недвижимости и сведений о заемщике;
- Свидетельства о праве собственности всех сособственников покупаемого объекта недвижимости;
- Инвентаризационный паспорт на объект недвижимости;
- Справка о регистрации лиц в объекте недвижимости;
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- Копия всех страниц паспортов собственников объекта недвижимости;
- Копия всех страниц паспорта заемщика;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или квитанции на оплату коммунальных платежей за последние 2-3 месяца.
Отдельными страховыми компаниями этот список может быть расширен.
После этого, страховая компания произведет анализ документов и, если в этом будет необходимость, предложит пройти медицинское обследование. По результатам данного обследования страховая компания сообщит размер страховой премии – платы за страхование рисков. Обычно премия обозначается в виде определенного процента от размера кредита.
Адвокат Антон Лебедев
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
Мировой кризис может сыграть на руку российской ипотеке
Сложились все предпосылки для создания внутреннего рынка фондирования, и важно не упустить этот момент.
Исторически сложилось, что заимствования на рынок ипотеки приходили в большей степени из-за рубежа — от западных инвестиционных институтов, банков, крупных международных финансовых групп. Ресурсов, которые могли бы стать адекватной альтернативой западным кредитам, попросту не существовало: ни один из банков, включая Центральный банк и государственные банки, не выдавал долгосрочных кредитов банковскому сектору на цели ипотеки. Вполне естественно, что такое положение вещей не лучшим образом влияло на внутренний кредитный рынок — рублевый рынок стоял на месте, практически не развивался, отсутствовали долгосрочные финансовые инструменты.
Как ни парадоксально это звучит, мировой кризис может сыграть на руку российской ипотеке. Сложились все предпосылки для создания внутреннего рынка фондирования, и важно не упустить этот момент. Сейчас наступило время, когда нам необходимо приложить все усилия, чтобы в будущем исключить стопроцентную зависимость от западных заимствований. Это касается не только ресурсов, которые поступали на цели развития ипотеки, но и долгосрочных средств для кредитования реального сектора, всего спектра обеспеченных кредитов в принципе.
Для того чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки, можно было бы использовать следующий механизм в рамках государственной поддержки банковской системы. Государство должно выступить инициатором создания так называемой специальной независимой компании (SPV — special purpose vehicle) — юридического лица, у которого в активах были бы только обеспеченные кредиты. Компания покупала бы кредиты у банков, тем самым возвращая ликвидность в систему. Это может быть единая компания, могут быть несколько компаний в разных секторах. Например, одна компания, которая выкупает ипотеку, другая — кредиты, выданные малому и среднему бизнесу. В любом случае проще всего начать с обеспеченных кредитов.
Такая специальная независимая компания не должна иметь никаких других активов и не должна заниматься никакими иными видами деятельности. У нее нет менеджмента, нет накладных расходов, нет рисков, нет кредиторов, то есть она сама по себе не может обанкротиться. Она только держит пулы кредитов, является пассивным управляющим, все ее активы принадлежат облигационерам. Таким образом во всем мире осуществляется секьюритизация. Активы сбрасываются на такую компанию и потом продаются инвесторам.
Поскольку компания выпустит обеспеченные облигации, то фактически произойдет движение денежных средств от заемщиков к держателям этих ценных бумаг. Управляющей компанией для этой специализированной компании может стать Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), Европейский банк реконструкции и развития, либо другая финансовая организация с очень хорошим положением и высокой репутацией на рынке. Надзор может осуществлять Центральный банк.
Государство должно выступить инициатором создания так называемой специальной независимой компании (SPV — special purpose vehicle) — юридического лица, у которого в активах были бы только обеспеченные кредиты. Компания покупала бы кредиты у банков, тем самым возвращая ликвидность в систему.
Покупка пулов у банков должна производиться по строго оговоренной процедуре и на основании четко прописанных, закрепленных в документах требований к самим кредитам. Тем самым будет обеспечено и гарантировано высокое качество кредитного портфеля такой компании. Стандарты могут разработать регуляторы рынка, например Центральный банк, либо ключевые участники рынка. Или стандарты могут появиться в результате совместной работы. Такие стандарты могут быть достаточно консервативными, что само по себе неплохо. Не секрет, что ряд банков в последнее время начал увлекаться сегментами, приближенными к subprime. К счастью, это явление пока еще не приобрело массового характера, многие участники рынка по-прежнему придерживаются достаточно консервативного подхода в вопросе оценки платежеспособности заемщика, но, тем не менее, прецеденты были. А последние события на мировых рынках должны заставить нас проводить более сбалансированную кредитную политику.
Итак, специальная независимая компания выкупила пулы кредитов, ликвидность вернулась в банки. Далее выпускаются ценные бумаги, которые обеспечены залоговыми кредитными портфелями. Это будут долгосрочные ценные бумаги, например на 25 лет, которые смогут приобретать любые инвесторы, в том числе и долгосрочные — фонды, страховые компании, прочие финансовые институты. Более того, если они будут структурированными, то самый высокий транш, самый безопасный, смогут покупать, например, пенсионные фонды — в случае если и рейтинг этого класса облигаций будет соответствовать уровню странового. Также возможно установить, что если международное рейтинговое агентство присваивает суверенный рейтинг этим бумагам, то они могут быть рефинансированы Банком России. Кроме того, под эти бумаги Центральный банк смог бы финансировать сделки РЕПО, то есть это будет актив хорошего качества. Таким образом, государство посредством продажи ценных бумаг вернет себе деньги. При этом Центральный банк может выступить катализатором процесса.
Для того чтобы эти бумаги прижились и инвесторы вошли во вкус, важно в первые три года организовать для инвесторов налоговые каникулы. Потому что если вводить налоги по этим бумагам, то в конечном итоге они преобразуются в повышенную конечную процентную ставку для заемщиков, что по определению сделает ипотечные кредиты менее доступными для населения.
Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию решает сегодня очень важную задачу, но теми средствами, которыми оно располагает, решить проблему можно лишь частично. Только в 2007 году ипотечных кредитов выдано на сумму в 25 млрд долларов, а АИЖК предоставлено около 2,5 млрд долларов, то есть всего лишь 10% от необходимого количества. Предположительно, в текущем году сумма выданных кредитов окажется сопоставимой с показателем прошлого года.
Сейчас на этот рынок никто не может дать ликвидность, хотя объем рынка велик. Все кредиты — на балансах у банков, которые с учетом нынешних реалий стремятся снизить объемы выдачи, не наращивать портфели, переждать момент. Если несколько банков попробуют сделать пробный пул, то через три-четыре месяца рынок может заработать. Важно сделать первый шаг, и было бы логично, чтобы инициатива исходила от Центрального банка.
Ситуация сейчас такова, что нельзя жить лишь сегодняшним днем и тушить локальные пожары по мере их возгорания. Нам необходимо предусматривать свои действия на шаг вперед, работать на опережение и оперативно запустить механизм создания нового класса финансовых инструментов, который позволит вернуть ликвидность в систему.
«Банковское обозрение» №11 1/2 , ноябрь 2008 г.
